LAS RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES EN EL DOCUMENTO NOTARIAL
I.- Introducción.
Frecuentemente los clientes noveles de una notaría plantean algunas dudas muy específicas sobre el contenido del documento que ellos van a firmar, relativas a cláusulas, efectos o límites del documento notarial.
Una pregunta persistente es sobre la longitud del documento , que va más allá del estricto clausulado, particularmente las referentes a la protección de datos o recientemente las relativas a la suelos contaminados, además de las habituales de carácter fiscal.
Pero antes de seguir debemos distinguir entre :
- reservas legales, posibles derechos de terceros o límites frente a terceros de los efectos de la escritura , por ejemplo, derechos de adquisición preferente o bien limitaciones de eficacia de la escritura, por ejemplo, el límite del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, ya cancelado tras la reforma de la Ley 8/2021 de 2 de junio.
- Advertencias legales se refieren a obligaciones posteriores al otorgamiento , fiscales, formales o sustantivas, o perjuicios que se produjeran por no realizar determinadas actuaciones, que propiamente no son derechos de terceros, como la presentación de copia en los Registros Públicos.
La referencia genérica en el apartado de AUTORIZACIÓN de la escritura, que se hicieron las reservas y advertencias legales, ceden ante la necesidad de propiciar en el cliente , especialmente adquirente y consumidor, alguna conducta activa, que evite perjuicios o sanciones, de ahí que deban, según el artículo 194 del Reglamento Notarial, detallarse las advertencias que deban requerir una contestación inmediata o bien sean instructivas para el otorgante o eviten responsabilidad del Notario.
Las advertencias legales han sufrido una hipertrofia considerable, en muchas disposiciones solo tangencialmente de la materia notarial, pero que impelen a su cumplimiento, como son las propias de materias administrativas o económicas que resultan efecto del intervencionismo de esta época actual
II.- Listado de advertencias legales más frecuentes.
A.- FISCALES, como plusvalía municipal e impuestos directos e indirectos.
Significa informar de las obligaciones , plazos, sanciones y otras medidas gravosas para el cliente, de no cumplimentar las liquidaciones o autoliquidaciones en plazo.
Recientemente están las habituales sobre el valor de referencia, derivado del certificado catastral y la consecuencia de establecer como valor real otro inferior a aquél.
En todo caso el Notario no está obligado a tener conocimientos de experto en materia fiscal, pero no realizar una autorización en que palmariamente se impedía obtener una bonificación tributaria buscada por el cliente , como es el caso de la donación universal en Baleares, podría determinar claramente una responsabilidad civil, además de la disciplinaria, Resolución de la misma Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública Sistema Notarial, de fecha 5 de junio de 2020.
Basta en todo caso constatar que fueron leídas a las partes las advertencias fiscales, R.D.S.G.J. F.P. S. Notarial de 25 de marzo de 2021.
- B) En materia de Catastro , se debe considerar, su coordinación con el Registro y el aspecto tributario.
En el primero , se debe informar de las procedimientos de actualización de superficie y linderos, y se aplican los procedimientos de rectificación de discrepancias, o se valida la medición catastral en detrimento de la registral, además de que el notario hará la correspondiente remisión de copias al organismo catastral , a través del Índice único.
En el aspecto tributario, la transmisión dominical, en principio es ajena al Impuesto Real que es la Contribución Urbana, de manera que quien sea propietario, según censo a 1 de enero de cada año, será el sujeto pasivo frente a la Administración Tributaria si bien la S.T.S. de 15 de junio de 2016, estableció el derecho a resarcirse el transmitente de los gastos proporcionalmente al disfrute del inmueble durante el ejercicio corriente.
La información sobre si se ha pagado el tributo puede obtenerse por la vía del Ayuntamiento o por la plataforma de ANCERT, del Consejo General del Notariado, que no es completa de todos los municipios y se refiere a ejercicios previos al vigente, normalmente, pero es indicativa .En todo caso , la afección del bien a pago de impuestos por ejercicios anteriores se debe consignar expresamente.
C) En materia de tráfico jurídico e información registral, conocida es la situación de la inoperancia del acceso directo en tiempo y forma al Registro de la Propiedad, pese a ser exigible conforme a la Ley 24/2005, de 18 de noviembre , de reformas de impulso a la productividad , con relación al artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria, de lo que se puede y debe hacer la advertencia, al no cerrar el círculo de seguridad de manera completa. Al mismo tiempo se debe invitar al adquirente a presentar el título, además de las presentaciones telemáticas que haga la notaría de la escritura traslativa, para evitar la entrada de títulos contradictorios o gravámenes a cargo del titular anterior a dicho desplazamiento de la propiedad.
D) En materia de Propiedad Horizontal, resultan relevantes lo siguiente:
Si se aporta o no el certificado de la comunidad y su trascendencia ( art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal) y la advertencia sobre la comunicación obligatoria del pase de la propiedad a quien ejerza funciones de Secretario, normalmente también Administrador ( art. 9.1.i del mismo texto legal).E) En materia de derechos de adquisición preferente, retractos legales o convencionales inscritos, especialmente urbanísticos, colindantes y comuneros o condueños o bien en la dinámica de bienes arrendados.
F) En materia de restricciones de adquisiciones , por protección especial paisajística, destino o defensa nacional, como son autorizaciones o comunicaciones, superficie mínima etc.
G) En materia de suelos contaminantes, Ya habría que declararlo registralmente en RD. 9/2005, de 14 de enero , de suelos potencialmente contaminantes, en el Registro de la Propiedad.
Actualmente manteniéndose la vigencia del RD 9/2005, dichas restricciones vienen recogidas en el artículo 98 de la Ley 7/2022, de 8 de abril de residuos y suelos contaminantes para una Economía Circular, en las transmisiones de derechos reales y en la declaración de obra nueva, si bien se restringen dicha obligatoriedad o se matiza, en edificios en propiedad horizontal, bastando también la manifestación del declarante de que no le consta la realización de dichas actividades.
En definitiva en este breve repaso hemos destacado los aspectos más relevantes en las reservas y advertencias legales, que giran con motivo del otorgamiento de la escritura y que van más allá de ésta.
IGNACIO CARPIO GONZÁLEZ, Notario de Alcobendas, 24 de marzo de 2023.