Ligado a contratos en general, incluso de prestación personal, como las matrimoniales, las arras constituyen la expresión de voluntad precontractual, cuya perspectiva atiende al contrato definitivo, en este caso la compraventa. Consiste en la entrega de un dinero, como señal y a cuenta de la cantidad total que constituya el precio.
La finalidad es normalmente confirmar una voluntad de celebrar un contrato firme y definitivo . Esto nos indica una de la fórmulas de las arras, que pueden ser :
Las confirmatorias, que implican actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas, que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta. Busca según sentencia del T.S. de 23 de septiembre de 2014, reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución
Las penitenciales, que son las segundas más usadas en estos precontratos, ya que hay un artículo del C.C., artículo 1454 del Código Civil, que lo prevé y puede pactarse con alguna frecuencia en el contenido de contrato de arras. En éstas se permite deslingarse de las obligaciones de las partes, esto es que el vendedor no entregue la cosa y el comprador no pague el precio, en su caso, devolviendo aquel el dinero duplicado y éste perdiendo lo ya entregado, si nos atenemos el tenor literal del Código Civil. En todo caso, estas regla del Código Civil, a falta de otra pactada se aplicaría aun en el caso de una pretendida falta de financiación alegada por el comprador, debido a la crisis económica, , según S.T.S. de 13 de julio de 2017.
Las penales, poco usadas , sustituyen a la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento que se sanciona , con cantidades ciertas a tanto alzado o bien las antes citadas para las penitenciales y que admiten moderación por parte de los Tribunales, ya que incluyen una cláusula penal , art. 1152 del C.C. Cumplen una función de garantía , según la STS de 23 de septiembre de 2014.
En todo caso se ha de estar al texto pactado en las arras y la intención de las partes, pues la mera referencia al artículo 1454 del Código Civil, convierte las arras de confirmatorias en penitenciales, que son de interpretación restringida, según S.T.S. de 17 de octubre de 2018.
Efectos de las arras:
Se establece una obligación de transmisión de propiedad, pero no se llega a transmitir la propiedad. Sin embargo se podría pactar lo contrario, entrega de llaves, que es una forma de tradición de la finca; es una diferencia importante con la compraventa. Esto es, la propiedad , como regla general, no se transmite con dicha entrega parcial de precio, pero, en algún caso, puede establecerse , anticipándose la transmisión dominical por entrega de llaves.
La ganancia patrimonial, en tal caso, se producirá comparando el valor de adquisición con respecto al de enajenación, en regla de proporción y procediéndose a imputar temporalmente, el resto de pagos, si se opta por este forma de computación parcial de las ganancias, según la propia D.G.T. en consulta de fecha 2 de abril de 2019.
La otra diferencia fundamental es que no se aplica en la resolución del precontrato la regla del artículo 1504 del Código Civil, plazo adicional para pagar resto de precio. O sea que sigue una trayectoria en cuanto a las obligaciones diferente, como ha señalado la STS. de 20 de noviembre de 2018, puesto que esa regla no es aplicable a lo que llama compraventas no perfectas, como son estos precontratos.
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Intentos de control en fase precontractual.
Destacamos que se ha intentado reiteradamente su control por parte de la notaría o registro , permitiendo una anotación preventiva en éste, pero este proyecto quedó en agua de borrajas, si bien cabe siempre otorgar un precontrato ante notario.
Ese proyecto quedó convertido en el control de los medios de pago, que incluye las arras, que han de acreditarse o manifestarse en el momento preliminar de la escritura El resto del precio se ha de abonar descontando lo ya abonado por las arras. En todo caso no cabe que el precio sea alterado por el valor señalado en el contrato de arras, según S.T.S. Justicia de Extremadura de 11 de mayo de 2010, como valor superior al de la escritura, a efectos de posible ganancia patrimonial.
También puede procederse a liquidar, como gastos inherentes los honorarios de intermediación inmobiliaria, a veces entrecruzado con el precio, con su correspondiente IVA, que no es de aplicación en caso de incumplimiento del comprador ( consulta de la D.G.T. de 15.09.2008). Los honorarios se suelen descontar, para calcular el precio neto, que se le entrega o pone a disposición de la parte vendedora.
Estamos en presencia de una figura muy relevante, porque la voluntad de adquisición de una vivienda, el sueño de una vida mejor se suelen plasmar en una primera fase documental, que son las arras.
Ignacio Carpio González
Notario, Alcobendas( Madrid)
12.07.2019.