I.- Pluralidad de titulares en la vida jurídica.-
Es frecuente que en la adquisición de algún bien o derecho concurran varias personas, de manera que el dominio pertenezca en cuota ideal a diferentes propietarios, llamados condueños. Si son varios se suele llamar comunidad de bienes. Una subespecie , muy relevante y específica, es la comunidad en propiedad horizontal.
II.- Transitoriedad. Lo que se puede decir, sin embargo, es que a lo largo del tiempo puede resultar muy incómodo mantener la situación de condominio, lo que implicará acudir a varios procedimientos de deshacer esa situación, como es la venta voluntaria, por cuotas partes a favor de un tercero o entre los propios copartícipes o la renuncia de todos menos uno lo que implicará una mayor carga fiscal.
III.- Propiedad plúrima total.
Por eso, se suele acudir al sistema de absorber las cuotas, reajustarlas internamente, pues para la tesis más extendida, aunque más intelectual, se puede decir, que es la de propiedad plúrima total, se partiría de una sola adquisición, latente o provisional y luego concretada en el titular definitivo, mediante un negocio jurídico de especificación.
IV.- Consecuencias fiscales y civiles.
Esto implica una inexistente enajenación y adquisición entre los copartícipes, por tanto no sujeción al impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso, que prevé el articulo 7.2 de la Ley del Impuesto, si se trata de bienes indivisibles. E igualmente con la amplia doctrina legal , igualmente el impuesto de plusvalía municipal.
Sin embargo, no se ha obtenido la exención de tributar en las posibles ganancias o pérdidas, según la jurisprudencia aunque la ley del Impuesto las considera casos de no sujeción y la posibilidad de que se tribute en plusvalía municipal está cercana.
V.- La subrogación real en la extinción de condominio.
Lo más relevante es considerar que la naturaleza privativa o ganancial de la cuota primigenia del adquirente , se mantiene en esa extinción de condominio en el supuesto de un bien indivisible jurídica o económicamente , por el principio de la subrogación real, que sería la de la cosa en sí, no su valor ( la indemnización de que habla el artículo 404, inciso final), que no convertiría en ganancial la propiedad del bien, cuya primera cuota fuera privativa, aunque dicha indemnización proceda de dinero ganancial.
Esto era así, hasta la reciente Resolución de la D.G.R.N. de 30 de junio de 2017, aunque con algún apoyo traslúcido en otra anterior, que transmuta ese concepto en el derecho a la cuota, pero parece que ahora las aguas se remansan en Resolución de la D.G.R.N. de fecha 13 de noviembre de 2017, que esencia defiende que si las titularidades privativas proindiviso lo son por confesión, se mantenga intangible dicha condición en la extinción de condominio, salvo prueba que la confesión fue errónea, cuya rectificación puede hacerse en base al artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
Como he dicho en alguna otra ocasión los principios no son inmutables, pero han de ser expresados con claridad, para que puedan modificarse y pueda conocerse la causa de las relaciones jurídicas y la circulación de las masas patrimoniales.
11.12.2017.
Ignacio Carpio González. Notario de Alcobendas.