Ocurre con frecuencia que existe una finca , sobre la que se construyó una vivienda o cualquier edificación que no se ha declarado. Desde el punto de vista civil, el aserto de que “superficies solo cedit”, supone una accesión ordinaria, una incorporación al terreno, que puede implicar una presunción de propiedad a favor del dueño del mismo. Tan es así que hay doctrina consolidada, plasmada en normas fiscales que establecen que se transmite lo que es la finca con la construcción, salvo prueba en contrario de que la licencia estuviere a nombre del adquirente.
Catastralmente hay numerosos edificios no declarados en el Registro, aunque existan para el Catastro. La coordinación entre el Catastro y Registro de manera sistemática se ha intentado por la Ley 13/2015, de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, muy relevante aquí, además del RD 1093/1997, de 4 de julio , normas complementarias del Reglamento Hipotecario en materia urbanística y el RD Legislativo 2/2015 de 30 de Octubre del texto de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
Ese desfase temporal entre construcción y declaración, salta al papel cuando a lo mejor queremos formalizarla , a la vez que hacemos la herencia de nuestros padres, ya que la casa se construyó en vida de ellos. Pues bien, debemos tener presente varios aspectos.
En primer lugar, ha de estarse a efectos de su inscripción registral a la norma urbanística vigente en el momento de solicitarse la misma. Los requisitos son cada vez, por regla general, más exigentes, ya que por ejemplo de la indeterminación de la fecha exacta de terminación de la obra , en la regulación y jurisprudencia registral de la Ley del Suelo de 1990, se ha pasado a concretarla y reducir las opciones, en general. Otros aspectos relevantes son los siguientes :
*Se debe declarar sobre terreno susceptible de inscripción, sobre terreno urbanizable, o no urbanizable, pero no en terreno protegido, según veremos con una nota de jurisprudencia reciente.
*No cabe sea en suelo demanial o afectado por servidumbre legal.
*Debe acreditarse el espacio de la parcela donde se ha construido y , en su caso, la georreferencia también de la misma huella o espacio de la construcción o al menos que aparezca referida en la certificación catastral según Resolución de la D.G.R.N. de fecha 19 de febrero de 2016. Su soporte técnico o programa también debe tener ciertos requisitos técnicos.
* Los sistemas de acreditar la terminación de la obra en cierta fecha son los vigentes, certificación municipal , certificación de técnico( director de obra o acreditado) , acta notarial o certificación catastral( la cual, por cierto, no acredita la antigüedad de las reformas).
Cabe combinación de varios, que no siempre encajan.
*En todo caso, en la situación vigente, se debe acreditar o deducirse de la documentación que ha prescrito la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística( demolición) y no se haya adoptado medida de disciplina urbanística, según R. de 1 de marzo de 2016, según el mismo Centro Directivo.
* desde la reforma de la Ley del Suelo en 2008, no es preciso la declaración de fuera de ordenación, en caso de construirse en suelo no calificado para ello, con matices.
* No son exigibles ni en seguro decenal, ni el Libro del Edificio, ni certificado de eficiencia energética.
* Ha de pagarse el impuesto de AJD, bien sobre el valor total o la ampliación, en función del coste de ejecución, en principio presupuestado , sin añadir ni honorarios ni beneficio industrial , de acuerdo con una consulta vinculante de la D.G.T. de 29 de mayo de 2013, o coste real y efectivo como dice el TEAC de 16 de octubre de 2018. En todo caso, si la obra supone alguna modificación sobre la constada antes, debe tenerse en cuenta que no todas dan lugar a tributación, según la consulta de la D.G.T. de 28 de noviembre de 2017 .
En muy recientes ocasiones se ha pronunciado la D.G.R.N. sobre obras terminadas antiguas, aunque sobre extremos de nuevas calificaciones por documentos presentados de nuevo sobre obra en terreno de especial protección ( R. de 4 de octubre de 2017) o bien directamente sobre el fondo del asunto, construcción en espacio protegido de especial protección , en que no cabe apreciar la prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad , por lo que se exige la resolución administrativa de fuera de ordenación o el transcurso de plazo del art. 28.4 de la Ley del Suelo, de acuerdo con la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 18 de octubre de 2018).
Más recientemente la Resolución de la D.G.R.N. de fecha 13 de diciembre de 2018, sobre declaración de fuera de ordenación y distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas que establece que el requisito de certificación administrativa sobre inexistencia de suelo demanial o suelo rústico de especial protección con imprescriptibilidad de acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística no era procedente en tal caso.
Estamos, pues, ante doctrinas muy variables, por cambios legislativos, que determinan una aplicación difícil del Derecho, en los despachos, pero por otra parte apasionante, ya que hay que compatibilizar intereses muy variados en juego, con perspectivas ( planificación, propiedad , técnica etc.) muy diferentes.
Ignacio Carpio González, Notario, Alcobendas, 17.01.2019