CONCEPTOS  DE VIVIENDA HABITUAL.  

I. Introducción.

Diríamos que con frecuencia, una vez acuñado un concepto , damos por entendido  el nombre  a que alude al mismo, lo que no siempre es cierto. Aclararemos un poco en término vivienda habitual, que se ha ido enmarañando , debido a cierta agregación  de supuestos alrededor de la vivienda.

En este breve artículo hablaremos de la vivienda habitual familiar, a efectos del artículo 1320 del Código Civil y normas conexas ;   de la vivienda habitual como tal  conforme a la normativa de la imposición directa, especialmente IRPF y en tercer lugar, el concepto de vivienda habitual de acuerdo con la normativa de préstamos hipotecarios, de mayor protección, especialmente tras la reforma de la Ley de Créditos Inmobiliarios de 2019, sea o no conyugal.

La vivienda habitual es considerada objeto de especial protección por el ordenamiento jurídico , por lo que tiene un status especial , como centro de intereses y afectos, de ahí que también se haya extendido a las parejas de hecho en Cataluña y  Valencia, comprendiendo incluso  incluso los elementos accesorios , como el ajuar doméstico.

II. La vivienda habitual conyugal o familiar.

a.  Concepto

Al modo de círculos concéntricos partimos  ahora del primer concepto o más reducido de vivienda habitual que sea también  familiar o conyugal, que permite la especial protección  en los actos de disposición , incluida el gravamen hipotecario , en el caso del régimen económico matrimonial en general del Código Civil, que es del artículo 1320 , al tratarse del llamado Derecho Económico Matrimonial  Primario, esto es, independientemente del régimen económico patrimonial concreto , p.e. gananciales o separación de bienes que corresponda,  se determina que  no se puede disponer de los derechos de la vivienda habitual y del ajuar doméstico de la familia , aunque  los bienes pertenezcan a uno solo de los cónyuges sin  el consentimiento de ambos o la autorización judicial. Añade  que, para proteger a terceros de buena fe , no les perjudicará la manifestación errónea o falsa del disponente. Esto es , a este tercero civil le es inoponible dicha manifestación errónea o falsa  , ya que no quedaría desposeído de la propiedad del bien adquirido sin conocimiento de la situación real de la finca en cuanto al destino del bien.

b. La jurisprudencia

ha afinado en los siguientes aspectos más relevantes y sin ánimo de exhaustividad:

* Se aplica a actos en principio ajenos a la dinámica interconyugal, como son las donaciones ( Resolución de la Dirección de Seguridad Jurídica y de Fe Pública, antes de Registros y del Notariado  06.03.2020), pero solo si hay pleno dominio, no al caso de la correspondiente disposición  de  la  nuda propiedad, al carecer de contenido material ( R.D.G.R.S.J. Y F.P. 18.02.2021).

*En dichos actos de disposición ha de señalarse si es o no habitual de la familia la vivienda ,  no siendo confundible ese predicado  con que sea  simplemente  habitual, de manera que  igualmente si su destino es vivienda  habitual, pero  no conyugal, no es preciso dicho consentimiento ex art. 1320 del Código Civil, ya que puede no ser el  hogar familiar  o centro de intereses familiares( R.D.G.R.N.16.06.2020).

* En todo caso, no es preciso el consentimiento en la constitución simultánea de  hipoteca para financiar la vivienda habitual conyugal, por la teoría del acto complejo, reiterado muy recientemente en R.D.G.S.J. y F.P. de 26.09.2022)

* No basta una referencia genérica a que no haya limitaciones sobre la disponibilidad del bien ,  sino ha de especificarse este carácter habitual familiar para exigirse el consentimiento del cónyuge del titular  ( R.D.G.S.J. Y F.P. 25.10.2021).

* No se precisa para divorciados la manifestación del art. 1320 del Código Civil, carentes de régimen económico matrimonial y de convivencia en el hogar familiar, salvo que existiera algún derecho de uso familiar a menores convivientes, aunque no haya tenido acceso dicho uso, como debiera al Registro de la Propiedad( art. 96.3 del Código Civil, tras la reforma por la Ley 8/2021, de 2 de junio sobre discapacidad).

Cuando ya haya dejado de ser vivienda habitual conyugal, no sería preciso el consentimiento del cónyuge del titular, sino simplemente manifestarlo éste ,  porque los datos de hecho son los relevantes a efectos de su disposición, no la pertenencia, concepto jurídico .

III.- Vivienda habitual  en los campos fiscal e hipotecario .

a. En el ámbito fiscal

IRPF

La  determinación del carácter habitual o no de la vivienda para cualquier persona, no necesariamente casada, fue una exigencia para las desgravaciones fiscales, con exigencia de ocupación durante el plazo de 3 años, desde la adquisición, iniciándose la misma en un año desde su adquisición.  Artículos 68. 1 3º y 4º f) de la Ley del Impuesto de la Renta actual, lo que ya se establecía desde hace bastante tiempo, manteniéndose la desgravacion de la reinversión de la ganancia patrimonial si se trata de vivienda habitual adquirida antes del 1 de enero de 2013. La desgravación de la inversión en vivienda habitual, que era un mecanismo de incentivar la construcción, declarar la realidad del precio de adquisición de viviendas y otros elementos urbanos  también desapareció con la citada reforma. Subsiste la exención de venta de vivienda habitual por mayores de 65 años.

También afecta a la no imputación de rentas, que ocurre en el caso de segunda vivienda no arrendada.

I.Sucesiones

En el Impuesto de Sucesiones también tiene trascendencia de rebaja fiscal, vía deducción de la base imponible, por el hecho de mantenerse la vivienda habitual del causante durante un tiempo sin transmitirla, manifestando dicho compromiso en la liquidación.

b.- En el ámbito hipotecario .

Tiene relevancia si el objeto de la hipoteca es vivienda  habitual en los siguientes supuestos

1 . la limitación de las costas reclamables en demanda ejecutiva, el 5 por ciento, en el caso del art. 575 1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

2.- Y que la adjudicación por no haber postor, a favor del acreedor ejecutante tiene menos reducción, del 30 por ciento, que la de inmueble que no sea vivienda habitual, que lo tiene en el 50 por ciento, para quedarse el bien , conforme al art. 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

3.- Como contrapartida, debería excluirse , si es vivienda habitual, el arrendamiento y ocuparse por el hipotecante y familia, en su caso.

En todo caso para hipotecar, tratándose de vivienda habitual, pero no conyugal o familiar, no se requiere consentimiento del artículo 1320 del Código Civil, conforme a la R.S.J. y F.P. de 9 de octubre de 2018. El es caso típico de vivienda semanal de un cónyuge desplazado en otra comunidad.

Estamos en presencia de círculos concéntricos:  antes existía solo la vivienda habitual, particularmente para Hacienda, para notificaciones de la persona física, luego en 1981 vino la vivienda habitual conyugal, después la habitual de los convivientes y finalmente vino la vivienda habitual no conyugal , que es la relativa a las hipotecas. Por supuesto que existen otras subclasificaciones , a los que no aludiremos en honor a la simplificación, hoy inexistente. Tendremos que recordar a Fray Luis de León, qué la descansada vida del que huye del mundanal ruido….

Feliz Semana,

Alcobendas, 3 de marzo de 2023.

 

IGNACIO CARPIO GONZÁLEZ, Notario de Alcobendas.