Se plantean aquí las cuestiones de la transmisión de derechos reales vitalicios, habitualmente el usufructo y el uso y habitación.

Al hilo de la constitución de derechos de usufructo a favor de prestamistas, que podrían cobrar las rentas como forma de que los mayores puedan obtener recursos adicionales, tal y como se ha citado recientemente en la prensa,  me planteo el supuesto enunciado. Abarca el titulo de este breve artículo,  además del usufructo los derechos de uso y habitación; y, en cambio, excluimos la constitución originaria del usufructo por parte del titular del dominio.  En definitiva , se trata de reflexionar sobre si podemos obtener recursos por la venta de un derecho real, que tiene un término fijo y cuáles  sea sus efectos, en la esfera del transmitente y el adquirente, desde el punto de vista sustantivo . En suma se trata de dilucidar si podemos vender el derecho en sí, y qué posición ocuparía el adquirente.

Parece claro que sí cabe vender o ceder el derecho real de usufructo, no limitado a los frutos en sí, tal y como establece el articulo 108 de la Ley Hipotecaria, ya que si se puede hipotecar, es evidente que la hipoteca lleva consigo la posible enajenación del derecho y con base en los artículos 469 y 480 del C.C.

Sin embargo , hay que atender a lo pactado en su constitución o modificación, artículo 470 del Código Civil. La prohibición absoluta   no cabe, salvo  los supuestos anormales de que se tratara de un derecho personalísimo ; si cabría que se impusieran restricciones, pero deberían acomodarse a las normas del Código Civil, sobre prohibición mortis causa e inter vivos, por título gratuito, artículos 787 del C.C., en relación al artículo 785, 2º en relación con el artículo 781 del Código Civil y  artículo 640 en relación con el citado 781 del Código Civil.

Cabe también que se constituya  el derecho de usufructo a favor de varias personas conjunta y simultáneamente, sin liquidación de la sociedad conyugal, con los límites de los dos grados que refieren los artículos antes citados.

Por otra parte cabe incluso que si alguna causa de extinción que prevé el artículo 513 del Código Civil  distinta de la muerte, sucede antes de la muerte del usufructuario, causa natural de extinción del usufructo pueda pasarse dicho derecho  a los herederos del usufructuario.

Y ahí ocurre, sin embargo, que si el usufructo se constituyó con el carácter más propio, vitalicio, la transmisión del derecho no implica que se alargue por más tiempo de la vida de la persona sobre cuya cabeza se constituyó, lo que es habitual también en derechos que nacen por contratos “intuitu personae” . Y sobre esto se ha pronunciado la D.G.R.N.  en Resolución  de 21 de diciembre de 2011, que establece que dLos actos dispositivos del usufructuario nunca podrán ampliar este ius in re aliena, ni por tanto aumentar o extender el gravamen más allá de lo previsto en el título constitutivo, salvo que concurra el consentimiento o la autorización del nudo propietario. Y entre estos parámetros que quedan fuera del poder de configuración del usufructuario debe incluirse, sin duda, el de alargar el término (sea o no incertus quando) de su duración más allá de lo previsto.

En definitiva, debe afirmarse que el cesionario de un derecho de usufructo está sujeto a las vicisitudes del título constitutivo del derecho de usufructo cedido o transmitido. Solo las causas de extinción previstas en el título constitutivo del usufructo cedido afectan a éste y determinan su extinción. La condición de titular derivativo no impide, como cita la propia Resolución que referimos, que se extinga por la muerte del cesionario u otras causas inherentes a su derecho.

En cuanto a los derechos de uso y habitación, se considera tradicionalmente que  no son derechos susceptibles de arriendo o traspaso por cualquier título  conforme al artículo 525 del C.C ., si bien se admite una regulación diferente en función del título de constitución ( art. 523 del C.C. )

Y esta posibilidad de establecer una regulación más acomodada a necesidades dispositivas, es la que ha permitido en la jurisprudencia, en Resolución de la D.G.R.N. de 10 de diciembre de 2015, que pueda inicialmente o por acuerdo de ambas partes, permitir la enajenación del derecho y en el caso , la constitución de la hipoteca sobre la finca con el derecho real limitado de habitación,  lo que rechazaba el Registrador inicialmente,  lo que se admite en diferentes legislaciones autonómicas, especialmente la de Cataluña y Aragón, y sin que tal consentimiento implique extinguir anticipadamente el Derecho, como allí se establece.

En definitiva, algo más de flexibilidad en los derechos reales de uso o disfrute muy limitados, sin se tenga que hacer como habitualmente la renuncia a estos derechos. Lo que sigue , en principio, estando vedado es la transmisión en sí, salvo que se autorizara en el mismo título, para poder dar lugar a titularidades sucesivas, de manera similar a las propiedades temporales ,por ejemplo, como también se ha desarrollado en Derecho catalán.

En resumen, dotados de sustancia económica y patrimonial evidentes, estos derechos reales limitados de disfrute permiten unos actos de disposición del derecho, en sentido propio y por tanto favorecer  la movilidad de la riqueza.

IGNACIO CARPIO GONZÁLEZ

Notario de Alcobendas( Madrid), 7 de octubre 2019.