Una vez de vuelta de vacaciones, me parece interesante hablar algo de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal supone un campo minado de conflictos y largos conciliábulos y discusiones en  reuniones para tratar temas espinosos y prolijos. La última vez que tuve ocasión de meditar sobre ellos, fue al hilo de la película Buenos vecinos, que lo plantea en tono jocoso.

Fuera de ello, la normativa reguladora, la famosa Ley de Propiedad Horizontal de 1960 se ha ido adaptando al mayor rigor que exigen las normativas técnicas y exigencia de accesibilidad, además de la debida coordinación con el Catastro, en su reforma de 2015.

En recientes ocasiones se ha planteado la jurisprudencia un tema acuciante o frecuente, como por una parte, las restricciones al uso de un elemento privativo y de otra, su posible cambio de uso, como complementarias.

Como ejemplo ese pide aclarar en una junta si  cabe impedir los cursos o prácticas terapeúticas que se imparten y celebran en un piso  y que  nominalmente no forman parte de una academia,– tipo de establecimiento prohibido por los estatutos—al ser más esporádico y de menos concurrencia que el de aquella, o , como otro ejemplo, cabe plantear qué hacer con los extendidos apartamentos turísticos, en parte en un limbo jurídico, a caballo entre lo residencial y lo comercial. Y así hasta el infinito. Pero precisamente por la evolución de la sociedad se plantea obtener un lucro o un uso más adecuado a necesidades cambiantes de sus propietarios. Y así se ha dado con bastante frecuencia en los últimos tiempos, desde el puro punto de vista registral, que es muy relevante en cualquier caso, una posición muy liberal sobre el posible cambio de uso.  Analicemos su criterio, especialmente  en los últimos tiempos, que es llamativo.

Partimos de algo ordenado y sencillo, al considerarse  antes, de manera más o menos estable o constante,  que el cambio de uso implicara que éste no chocara con los Estatutos, inscritos o inscribibles, de manera que Eran aplicables  las restricciones estatutarias como determinantes del uso de la finca, reconocido incluso por la no tan reciente Resolución de 18 de junio de 2010. Pero esta valla que restringía el cambio del uso,  se ha permeabilizado , o ha sido objeto de una clara matización, en el sentido siguiente :

1.- La regla general en el cambio de uso es la permisiva, que el uso sea más abierto. Así,  se entiende que no  es una restricción que el uso forme parte  de la descripción del elemento privativo ( R. 5 de julio de 2017, con apoyo en STS de 24 de octubre de 2011).

2.-. Las restricciones estatutarias no son de interpretación extensiva y han de ser expresas( R. 5 de julio de 2017).

3.- Paradójicamente, quien no puede lo menos  puede lo más, esto es,  que haya unos usos prohibidos como local no impide su cambio a vivienda( R. 19 de julio de 2016).  Va en la línea de  la jurisprudencia del T.S., que  admitió el cambio de uso  de local para oficina a uso comercial, pese a la crítica de los vecinos,  según Sentencia del T.S. de 5 de junio de 2018, pese a no otorgarse escritura que así lo acreditara.

4.-. Además de lo anterior deben cumplirse requisitos administrativos, la pertinente licencia administrativa municipal de cambio de uso,  que puede exigir obras de adaptación o reforma, que necesitarían licencia, además de  que la ordenanza municipal o eventualmente la cédula urbanística  contemple el uso al que se destinará dicho elemento o sea compatible con ellos.

5.- La relación con las licencias de obras o acreditación documental de las no declaradas  es clara para la Dirección General , ya que si para la la legislación regional ( en este caso, la asturiana ) competente en el control de obras y licencias,   implica modificación de obra,  cuya antigüedad del cambio de uso por certificación de técnico( R. de 13 de noviembre de 2013) ,lo que también se exigió en otra de cambio de local a vivienda , cuya certificación técnica ha de estar legitimada notarialmente ( R. de 31 de agosto de 2017).

6.- Específicamente, el cambio de local a vivienda es probablemente el más problemático, por lo que los requisitos administrativos que inciden en la calificación registral pues se debe aportar licencia de ocupación, que implica certificado de antigüedad con cambio de uso, pero no otros documentos como  licencia de obra , libro del edificio ni seguro decenal, como tampoco certificado de eficiencia energética según Resolución de 30 de noviembre de 2016.

Dejamos al margen cuestiones como alteración de estructura arquitectónica del edificio  o conversión de una vivienda unifamiliar en otra en propiedad horizontal, que son más complejas o prolijas y que puede dar lugar a otras breves notas.

Ignacio Carpio González. Notario  de Alcobendas( Madrid) 7 de septiembre 2018.