1.Recientemente La Universidad de Washington hacía un pronóstico optimista sobre la esperanza de vida en España 85,8 años en 2040, siendo España el país más longevo de la lista.
También han salido artículos y se programan mesas redondas para reflexionar sobre los mayores , a la luz de la conmemoración de los cuarenta años de la Constitución Española.
La edad avanzada implica muchos aspectos , pero es importante tener en cuenta su seguridad, uno de los valores más apreciados por la gente mayor , especialmente , si lo ligamos a los medios de vida materiales, dinero y vivienda.
- En esto se han buscado desde hace tiempo soluciones diversas, que ahora iremos desarrollando, como son el vitalicio , o cesión de bienes cambio de una renta vitalicia ; o si queremos una percepción más omnicomprensiva y más valorada por las mayores el contrato de cesión a cambio de alimentos. Su marco normativo es más pobre que el primero, a diferencia incluso del Derecho Civil de Galicia, que atribuye un ingrediente a la afectividad. En el Derecho catalán, ambas instituciones , tradicional la primera, como el violari, tienen amplia regulación. 3.En ambos casos, renta vitalicia y alimentos, en que se ceden bienes o la nuda propiedad al menos, a cambio de la prestación a cargo del cesionario, la cuestión central es garantizar la efectiva percepción de la renta o de los alimentos , ya que , al menos si la cesión se produce en pleno dominio, el mayor puede quedar privado de un hogar y dejar de percibir la renta o asistencia contratada . Esto, junto a la cuestión de afección, es muy decisivo en la vida de las personas mayores. La solución de la condición resolutoria,– o la hipoteca– como garantía de cumplimiento presenta el inconveniente de la prueba del incumplimiento, lo que se debe regular adecuadamente en la escritura pública .
Ante estos peligrosos embates que pueden venir, la solución de una renta vitalicia y la continuación de la vida en la vivienda propia, que proponen empresas y cooperativas puede tener cierta eficacia, por cierta mayor profesionalidad, que también pueden crecer con motivo de la regulación del IRPF, ya que su ley reguladora establece en el artículo 38.3 como exención por reinversión la que deriva de la transmisión onerosa de elementos patrimoniales inmobiliarios, en caso de personas mayores de 65 años si se constituye una renta vitalicia hasta 240.000 euros, en cierto plazo y condiciones, debiéndose tributar por la renta percibida con reducción atendiendo a la edad del perceptor.
4.- La venta de la nuda propiedad, manteniendo el usufructo vitalicio o temporal tiene semejanzas con la cesión de bienes a cambio de renta vitalicia , si se da con retención del usufructo . Se busca, en estos supuestos, descargar algunos gastos, si bien la tributación por la consolidación del pleno dominio—destino final de la operación– en el cesionario entiendo que es un coste importante que no se debe olvidar. Si lo que retenemos es el derecho de habitación implica reducción de costes, pero también de derechos, lo que se debe tener en cuenta.
- Otro supuesto es el de la venta con derecho de alquiler , lo que se llama el lease back en contratación mercantil , lo que implica pasar a ser propietario a ser inquilino, esto es, pagar una renta al nuevo propietario, cambiando la posición como poseedor, de poseedor en concepto de dueño a poseedor mediato, a través de la figura que en Derecho Romano se llama «Constitutum possessorium”.
En los dos supuestos antes señalados( venta de la nuda propiedad o venta plena con alquiler simultáneos) , es fundamental tener presente el acuerdo de voluntades sobre aspectos relevantes que se pueden dar, incluso extinción sobrevenida por causas distintas del fallecimiento y la aleatoriedad pero , en ambos casos, se permite continuar la vida en el piso en que ha estado viviendo durante mucho tiempo el transmitente y percibir una cantidad a tanto alzado, que estaría exenta si constituye vivienda habitual, conforme al artículo 33.4. b de la Ley del Impuesto de la Renta, si se tienen más de 65 años de edad o bien por personas en situación de dependencia severa
- Finalmente, y no por ser menos importante, como una solución muy publicitada en algún momento es la hipoteca inversa que se regula por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de modificación de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación de Mercado Hipotecario y otros extremos. En concreto se prevé en su disposición Adicional Primera, en que se establece la delimitación, que implica: recaer sobre vivienda habitual del solicitante , siempre que éste tenga 65 o más años de edad o sea dependiente o discapacitado con coeficiente del 33 por ciento al menos ; que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas y que la vivienda haya sido tasada y asegurada de acuerdo con la normativa del Mercado Hipotecario. Como requisito o tal vez como especialidad también ha de establecerse que solo sea exigible el crédito por el acreedor cuando fallezca el prestatario o el último de los beneficiarios. Se limita a las entidades de crédito.
Pese a lo interesante de la propuesta , según un artículo de EL País(*), se ha destacado su falta de expansión real, a diferencia de lo ocurrido en Gran Bretaña, siendo factores negativos coadyuvantes, la reticencia de los mayores a dejar herencias con cargas, la escasa renta obtenida o la infravaloración inicial o futura de la vivienda o la falta de estímulos frente a los gastos y cargas tributarias—aliviadas en parte en cuanto a IRFP en lo concerniente a la percepción en un solo pago de la renta obtenida como préstamo y AJD, por el reciente cambio legislativo— .
Buscar soluciones para quienes se han dejado sudor y esfuerzos por el camino es y debe ser un reto importante para los operadores jurídicos.
Ignacio Carpio González. Notario Alcobendas( Madrid), 29.11.2018.
(*) Hipoteca inversa:¿ arreglo para la jubilación o quebradero de cabeza? Diario El País, 27.11.2018.