La justificación de las normas, su oportunidad y/o urgencia/necesidad , son factores relevantes, que legitiman su vigencia, pero fuera de esto, debemos recordar que en esta materia arrendaticia es la segunda vez, en una corta ( en parte, alicorta), legislatura, en que se han producido sustantivas reformas. Recordamos la previa.
Se dictó el R. D-ley 21/2018, de 14 de diciembre, publicado en el B.O.E. el 18 de diciembre con vigencia entre el 19 de diciembre de 2019 y su “Desconvalidación “( o Resolución de no convalidación por el Congreso de los Diputados, de 22 de enero de 2019), estando vigente hasta el 23 de enero de 2019, en que se publicó dicha Resolución.
Ahora, con la vigencia del R.D-ley Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, publicado el 5 y con entrada en vigor el 6 de marzo actual, que debe pasar el trámite de la convalidación ante la Diputación Permanente , conforme al artículo 57 del Reglamento del Congreso. Puede ocurrir, sin perjuicio de otras medidas de impugnación , eventualmente falta de necesidad y urgencia alegada para su aprobación, que no se convalide, con lo que se abriría, hasta la publicación de la Resolución que determine su no convalidación, un periodo de vigencia corto, pero que afectaría a los contratos de arrendamiento que se hayan otorgado durante este periodo intermitente de vigencia del nuevo RD.-ley, que ahora analizaremos, y que no se distingue en muchos puntos del reciente desconvalidado de diciembre, salvo algunos ajustes, como la no exigencia de inscripción registral para la vigencia frente a terceros de los plazos de duración mínimos de los contratos y las prórrogas posteriores a aquella vigencia mínima( ahora sería año a año y no de golpe). Además ha modificado aspectos puntuales de la L.E.C. y la normativa de Haciendas Locales, además, de manera relevante la Ley de Propiedad Horizontal, para obras de reforma y adaptación para discapacitados.
Veamos los aspectos más relevantes: intención del legislador: estabilizar los contratos, moderar las subidas de renta y favorecer a las personas con situaciones de ingresos más reducidos mediante la vivienda social , de menor oferta que en países de nuestro entorno. Los aspectos jurídicos más relevantes los damos resumidamente .
A)Ámbito.- Se excluyen de parte de esta normativa del Título II,( arrendamientos para vivienda) pues van más a la autonomía de la voluntad las viviendas de 300 metros cuadrados o renta de más de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, que se regulan por la autonomía de la voluntad, y solo supletoriamente por el título II de la Ley.
Se considera excluida la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
En los demás casos por las normas de este RD- ley.
Se considera sometida a esta normativa la vivienda que no sea domicilio permanente si habitan allí cónyuge o hijos
B)Duración : 5 años en personas físicas y 7 en personas jurídicas mínimo para arrendatario que puede preavisar en contrario con 30 días de antelación. .
Con un mínimo de 1 año de vigencia, puede alegarse necesidad propia o familiar de la vivienda, que excluiría la duración antes referida.
Se regula la tácita reconducción por hasta 3 años más salvo preaviso en contrario de 4 meses por el arrendador y 2 por el arrendatario.
- C) Protección de la posición jurídica del arrendatario.
Se regulan los supuestos de protección de vivienda frente a resolución o pérdida del arrendador de su derecho y enajenación de vivienda , con afectación a terceros del art. 34 L.H., al menos hasta completar los plazos mínimos de 5 o 7 años antes indicados o por más pactados si estuviera inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Se admite el pacto de exclusión de subrogación en el caso de fallecimiento del arrendatario , si se produce en a los 5 o 7 años o después por renuncia al derecho de continuar el contrato.
C) Renta.- Se modifica el sistema de revisión de renta anual, por Referencia al Índice de Garantía de Competitividad anualmente., que no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual
experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización .
La subida de la renta se haría de año a año.
Se regulan las obras de reforma, que permite la ampliación de la renta y su repercusión proporcional si afecta a fincas en propiedad horizontal, con el límite del 20 por ciento de incremento.
D)Garantías Se regulan las fianzas( hasta 2 años como garantía adicional a la fianza) actualización y destino
- E) Gastos.- Se admite el pacto de repercusión de gastos de comunidad y tributos, que deberá constar por escrito y determinar el importe
anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica..
F) Tanteo y retracto.- Se regulan especialmente las exclusiones si se venden varias fincas por el mismo arrendador o por varias personas a un mismo adquirente la totalidad de los elementos de un inmueble.
Siguen los actuales dirigentes políticos la mala praxis de derogar de manera muy abrupta, como ocurrió también en las reformas de la Ley de Arrendamientos Rústicos, el marco normativo previo, sin estudios serios y contrastados, atendiendo a los cantos de sirena del oportunismo .
En resumen una normativa que difícilmente entrará en vigor , salvo apoyo de Bildu, pero que muestra el camino de cualquier reforma que en el próximo futuro venga a regular las situaciones de las personas que disfrutan de las fincas urbanas en situaciones de estabilidad contractual y de precios .
Ignacio Carpio González, Alcobendas, 07.03.2019.