El objeto del contrato de compraventa es un bien , valuable , puesto que se cambia por un precio, en este caso si nos ceñimos a una finca, tenemos uno de los elementos, conformadores que es la atribución de una medida superficial, que debe tener, si bien no siempre ha sido en otorgamientos antiguos e inscripciones registrales derivadas de aquellos títulos.
Hoy se considera elemento esencial una superficie bien medida y unos linderos delimitados, que se consigue con la cartografía catastral, con referencia a planimetría con soportes técnicos adecuados y la asignación de número de polígono y parcela, la georreferencia, con la regulación que implica la colaboración de notarios especialmente y la remisión incesante de copias al Catastro . con arreglo a la Ley 13/2015, de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro, en los breves plazos que prevé la norma.
Es claro que la mayor cabida de la finca respecto a lo descrito en el contrato o negocio jurídico, si se ha pactado aquél por unidad de cabida, de manera que cabe subir el precio con el límite del 5 % , si no, cabe desistimiento y si la superficie real es menor cabe la rescisión si hay más del 10 por ciento de disminución de la cabida , según las normas del C.C., artículos 1469 a 1472.
Pero debemos tener en cuenta dos cuestiones :
1.- La dificultad de conocer la cabida y si hay o no discrepancias con la medida registral o catastral, , por lo que cabe que de acuerdo con la normativa del Catastro Inmobiliario, se renuncie a cualquier procedimiento de discrepancias previsto en la norma del artículo 18 del . Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
2.- La posibilidad de que la cabida real sea acreditada en un procedimiento reglado o registral , articulo 199 Ley Hipotecaria o notarial, artículo 201 del mismo texto ,tras la redacción de la Ley 13/2015, de 24 de reforma de la Ley Hipotecaria ( y del Catastro)
3.- En el plano meramente jurídico privado, que la compraventa se haya formulado en el concepto de cuerpo cierto, que prevé . el artículo 1471 del Código Civil, en que significa pagar por el precio a tanto alzado, tanto para el supuesto de una como de varias fincas.
Si se expresa la cabida , con linderos determinados, deberá entregarse los metros cuadrados acordados , sin perjuicio de posible reducción proporcional del precio, salvo que la adquisición de lo pactado fuera esencial y determine la nulidad dicha falta.
En todo caso, se ha de entender que los linderos son esenciales y así no cabe la venta por cuerpo cierto si no están bien delimitados o son espacios abiertos como jardines públicos, tal y como fijó la STS de 16 de junio de 2015.
La rectificación de superficie para ajustarla a tanto alzado requiere el consentimiento de vendedor y comprador y no afecta a los copropietarios de plaza de garaje de una comunidad, en virtud de un deslinde con plano, según STS de 24 de abril de 2018.
El plazo de prescripción de las acciones sobre exceso o defecto de cabida o rescisión prevista en los supuestos anteriores, precio por unidad de medida o por precio alzado es de 6 meses a contar desde la entrega.
Estas normas se aproximan a las que se establecen para el contrato de obra, también sinalagmático y oneroso y al supuesto de la cesión global del patrimonio, en el artículo 1532 del Código Civil, si bien la responsabilidad por el todo en general es de la cualidad de dueño y no de la cabida de los elementos involucrados en la transmisión.
7 de junio de 2019
Ignacio Carpio González, Notario Alcobendas( Madrid)