La escritura pública es el producto genuino de la labor configuradora del notario en el negocio jurídico . Veamos su relación con el Registro de la Propiedad, dado que muchas personas asocian ambas instituciones
I.- Como título legitimador, la escritura pública, en sentido estricto, tiene vocación de ser inscrita . Es el título por excelencia( frente al administrativo o el judicial) en que las partes, bajo la labor informadora del notario, crean un título traslativo(o especificativo o recognoscitivo , en su caso), que permiten el acceso primero( inmatriculación) o posterior( los siguientes documentos públicos ), de titularidades sobre bienes inmuebles.
II.- La labor depurativa del Registrador, de desbrozar derechos reales de los personales, es relevante , o suprimir cláusulas superfluas, más allá de la eliminación de cláusulas abusivas de los préstamos( ya aplicada en Resolución de la D.G.R.N. de 9 de septiembre de 2014, en la que se rechazaron cláusulas indeterminadas y/o ajenas a la obligación garantizada). Dicha nueva labor, que irá de la mano de la propia del Notario, en la nueva regulación de Contratos de Crédito Inmobiliario, todavía en fase de proyecto.
III.- La labor calificadora tiene un plazo estipulado( 15 días, artículo 18 de la Ley Hipotecaria), es recurrible ante la Dirección General de Registros y del Notariado, si el Registrador no admite su reforma( además de otras posibilidades que ahora no priorizamos).
IV.- El recurso se refiere a lo no inscrito, no a lo inscrito, sin perjuicio de poderse solicitar su cancelación o rectificación, dado que por el principio de legalidad están bajo la salvaguarda de los Tribunales, una vez inscritos el dominio y los demás derechos reales . Recordemos la de 21 de abril de 2017, que también se ha dado en el ámbito mercantil en que rigen semejantes principios( 25.10.2017)
V.- Los puntos más conflictivos de la relación profesional del notario con el registrador, se refieren LA FINCA O AL TÍTULO .
a)Respecto a la finca, atención a la doble inmatriculación, a la descripción de la fincas y las dudas sobre su identidad( especialmente si vienen dadas de procesos de inmatriculación, doble inmatriculación y excesos de cabida).
b)El plano negocial presenta un variadísimo campo en que se agudizan las discrepancias entre estos dos profesionales del Derecho, especialmente entre lo prohibido y lo posible, desde autorizaciones administrativas o judiciales, garantías establecidas y su cancelaciones . Un apartado muy relevante es de la calificación de los poderes, en que el juicio del Notario sobre la suficiencia y eficiencia actual del poder, son muy relevantes, sin que sea preciso acompañar como antes , al título, el poder o título de legitimación .
VI.- La labor de ajuste entre el título y el Registro ,( sería la “síntesis” hegeliana)se produce por medio de la legislación ( recordemos la Ley de 41/2007, de 7 de diciembre, que depura mucho lo inscribible dentro de lo contractual, en materia de préstamos hipotecarios) o de la jurisprudencia, tanto de los Tribunales como la administrativa y doctrinal de la Dirección General de Registros y del Notariado.
Conclusión.-
Esta labor del Registro, cuyo correlato es la inscripción en caso de ser el juicio calificatorio positivo, en que se van trenzando los conceptos y principios relevantes ( legalidad, prioridad, tracto sucesivo, legitimación y fe pública registral, entre los más esenciales), permite, siempre que no se haga una tela de araña y que la inteligencia práctica ilumine los conceptos, repito la labor del Registro, es un auxilio importante para la paralela labor del notario, en la que está en sinergia de captación y suministro de información, que es tan importante en la moderna economía digital.
IGNACIO CARPIO GONZÁLEZ. Notario .- Alcobendas.-
18.12.2017.
Hasta el próximo día 27, FELIZ NAVIDAD.