LEY 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda
I.- Fundamento y finalidad.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda con entrada en vigor al día siguiente de su publicación 26 de mayo , pretende establecer un marco normativo omicomprensivo, que se queda en mero intento.
Establece una fundamentación del derecho a la vivienda artículo 47 de la C.E. y la intimidad , salud y la normativa internacional, como bien esencial.
Su nacimiento obedece a una falta de legislación global de la vivienda, pero incurre en la falta de coordinación con las autonomías y ayuntamientos y no acaba con la pluralidad de regímenes de protección y además, la agrava, al establecer nuevas categorías que luego veremos.
Busca un amplio espectro de destinatarios , atendiendo especialmente a los vulnerables, objetivo continuamente citado , al buscar el aumento de la oferta de viviendas asequibles, de ahí que se luche contra zonas tensionadas, con información pública y plan correctivo en el caso de que exceda en 3 puntos el crecimiento acumulado en la comunidad autónoma la subida de rentas y con el 30 por ciento de la renta dedicada a la hipoteca , con plan de 3 años .
2.- Nueva y vieja tipología de viviendas.
Su instrumento esencial el parque de vivienda pública, que lo integran el de a) vivienda social, viviendas de titularidad pública para alquiler o tenencia temporal para sectores en dificultad que incluye las viviendas dotacionales públicas – con el subtipo de emergencia—y b) de precio limitado
En vivienda protegida ( art. 16) requiere residencia habitual , adquirida por quien no sea titular de otra vivienda ni superar un nivel de ingresos máximo. Subtipos en la clasificación :
a)Si son promovidas en suelo de protección pública, se excluye la descalificación .
- b) Las demás , salvo causa de descalificación , dura su régimen 30 años, con posible devolución de ayudas, tras la descalificación .
Existe dentro de la vivienda privada la asequible incentivada que está cualificada por limitaciones temporales y de uso y precio máximo, con incentivos fiscales y de otro tipo.
Hace una referencia al concepto de vivienda digna , la infravivienda y el sinhogarismo, con más connotaciones sociológicas que jurídicas.
- La información a extraer, constante.
Las obligaciones de información son una constante de la norma , por ejemplo sobre zonas tensionadas, particularmente la posible información que los propios grandes tenedores ( de 10 viviendas o 5 en algún caso), conforme al art. 19, han de suministrar sobre su propio parque de viviendas, con efectos en las limitaciones en la ejecución hipotecaria.
También en materia de documentación que se puede solicitar para venta y arrendamiento por el comprador y arrendatario.
El intervencionismo es constante , agravado en materia de ejecución arrendaticia e hipotecaria, sobre todo si la vivienda es habitual y de la renta con nuevo índice de referencia sobre aumento de renta, en materia de arrendamiento , que vuelve a topar , siguiendo la senda de la normativa de la guerra de Ucrania.
4. Conclusiones
La legislación es marcadamente fragmentaria y reiterativa. Crea un destinatario tipo , que se repite frecuentemente en la ley, el vulnerable , con el subtipo de sin hogar, que es hoy el epitome del antiguo hombre medio o el prudente administrador. No se atiende a un criterio estable y de cierta reciprocidad derechos y deberes, aunque se regulan aquellos ( consulta a la Administración) y deberes, evitar la sobreocupación- pensando más bien en las zonas tensionadas–.
En resumen, una ley coyuntural y no estructural como se preveía, al carecer de trabajo de fondo y coordinación entre Administraciones.