Es sabido que el origen de los contratos, en Derecho Antiguo está ligado al cambio de objetos , que luego por un valor de circulación se hicieron dinero , signo de valor. Por tanto , del trueque o permuta.
Como consecuencia del predominio del dinero como elemento de valor en el mercado, suele considerarse infrecuente cruzar transacciones sobre dos elementos de carácter ilíquido, si bien hemos de entender que no dejan de tener un valor de intercambio. De hecho consideramos jurídicamente equivalente la permuta a dos ventas.
Esto es otro de los inconvenientes, la fiscalidad gravosa que supone tributar , en el impuesto de TPO dos veces, como también en el de plusvalía municipal y el renta, si hay incremento o ganancia patrimonial. Si fuera pérdida patrimonial, cabría la compensación, con un régimen mucho más generoso en plazos.
Se considera, pues , inconveniente hacer una permuta, y tan es así, que se evita realizar operaciones que Hacienda considera que equivale a una permuta, como es el caso de las disoluciones de condominio, cuyas cuotas en ese régimen de comunidad tuvieran naturaleza u origen distinto, por ejemplo, por compra y herencia o las extinciones parciales de comunidad.
En las permutas, siguiendo al Código Civil en el artículo 1538 del Código Civil, cada de una de las partes se obliga a dar una cosa a cambio de otra que recibe. Tiene carácter bilateral, oneroso , conmutativo y obligacional.
Si una cosa transmitidas vale más que la otra, debería mediar dinero, para compensar, lo que se llaman permutas mixtas( art. 1446 del Código Civil). Pero el contrato seguirá siendo permuta, salvo que el dinero valga más que la cosa.
Ese puede ser uno de los inconvenientes, la difícil equivalencia o equiparación del valor de las cosas permutadas, lo que a veces puede suponer que la estimación de la cosa de mayor valor, tire hacia arriba del consignado en la escritura para la menor valiosa.
Pese a que la permuta se aplique habitualmente a la transmisión de dos fincas, puede referirse también a una finca y otro objeto que no sea dinero. Así, por ejemplo , se ha admite la inscripción de la permuta de un inmueble a cambio de un vehículo, siempre que se acredite el pago del impuesto, según Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 16 de febrero de 2016.
En dos ámbitos se desarrolló la permuta , en el financiero, los famosos “swaps”, permutas financieras y en el ámbito urbanístico. En éste, la permuta, entendida ampliamente , llamada cesión de suelo por obra en el de desarrollo urbanístico, muy extendida antes y durante el boom reciente de la construcción .El modus operandi suele ser transmitir un terreno urbano o en curso de urbanización a cambio de los elementos que se fueran a construir en propiedad horizontal, ordinaria o tumbada, en la finca permutada, sujetándolo a plazos y ciertos condicionamientos y garantías. Estas podrían ser la condición resolutoria o el aval o ambas, con una garantía subordinada de hipoteca ( pospuesta a la condición resolutoria), que dio lugar a una nutrida jurisprudencia, citando , como ejemplo, sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2017, en la que, ante el incumplimiento de un contrato de cesión a cambio de la obra por la promotora, se dice que los cedentes, pueden reclamar , además del aval, los perjuicios no cubiertos por éste.
Dos ventajas tiene la permuta , que pueden , en algún caso ser interesantes, una es la no utilización de dinero, con su secuela de justificación y procedencia de los medios de pago. La otra es que se aplica el principio de subrogación real primaria, a efectos de su naturaleza, privativa , por ejemplo, en el caso de que uno de las partes permutantes estuvieran casado bajo el régimen legal supletorio o pactado de gananciales. Recordemos que el artículo 1346. 3º del Código Civil, considera que son privativos de cada uno de los cónyuges los adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos; en paralelo serían gananciales si son adquiridos a costa del caudal común ( artículo 1347-3º del Código Civil), sin prever la sustitución.
Podemos, en fin, considerar que la permuta es una figura jurídica poco utilizada, con muchos paralelismos con la venta, por cuyas normas se rige supletoriamente, con aplicaciones concretas interesantes, que han de considerarse con mucho detenimiento, especialmente con un estudio sosegado de su fiscalidad.
IGNACIO CARPIO , NOTARIO DE ALCOBENDAS.
Día del Libro 2018.