Por razones diversas, es frecuente enfrentar situaciones jurídicas no definitivas, por ejemplo, cuando falta un requisito administrativo o bien es precisa la aprobación a posteriori de un mandatario que no acredita, verbi gratia, en forma notarial, dichas facultades representativas, lo que implicará una ratificación.

También es frecuente que los efectos del negocio jurídico formulado ante notario, se condicionen , en todo o en parte. Y ahí citamos el caso, cada vez más frecuente, de someter la posesión en concepto distinto del dueño, cuya tradición posesoria ya ha ocurrido en concepto de propietario. Es el caso de la mudanza o la situación interina que se produce entre abandonar la anterior vivienda Y se ocupa la nueva.  Sobre el comodato hemos hablado anteriormente en estas páginas, que  no plantean problemas registrales o de legitimación. Ahora me voy a referir a un modelo de testamento que deja las cosas bastante en el aire  y a una garantía, vía condición suspensiva que tiene algún matiz relevante.

En el primer caso el testamento abierto atribuye al cónyuge viudo , alternativamente , con facultad de tomar posesión del legado , el tercio de libre disposición , aparte de la cuota legal usufructuaria o bien el usufructo universal, con dispensa de las obligaciones legales, con cautela socini, para el caso de impugnación por parte de los legitimarios. Y admite cambiar la atribución usufructuaria, una vez formulada la opción por el mismo.

La cuestión, naturalmente, es qué ocurre en el plazo en que no se concreta o no se elige, este derecho legitimario, que busca, favorecer al cónyuge viudo. Y he ahí el problema, si no decimos nada, ¿se entenderá que se ha optado por el tercio de libre disposición, además de la cuota legal usufructuaria, por simple cuestión de la topografía del testamento? Parece dudoso y ésta es la clave del asunto. Al no fijar preferencia( ni plazo), se produce una clara situación indeterminada, en realidad evitable fijando la opción supletoria y el plazo para marcar la opción y además, para mayor claridad la forma en que se produce la notificación de la elección, verbalmente o por escrito o de manera fehaciente , incluso por correo electrónico con aviso de su recepción o cualquiera otra que se estableciera en el testamento. Tampoco parece acertado que pudiera cambiarse la opción, dados los efectos posesorios que se habrían producido cuando tal rectificación  se produjera , además de las indeseadas rectificaciones tributarias que pudieran darse, dado que no es lo mismo la base tributaria en un caso que en otro, a efectos del impuesto de sucesiones. La retroactividad, en cualquier caso, sería descartable, por ser todavía menos ajustable respecto a las situaciones pasadas, pero esto es lo que, según la teoría ocurre en las situaciones provisionales , sujetas a condición, como ahora veremos.

El otro asunto relevante, que ha sido objeto de la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 29 de noviembre de 201( publicado en el B.O.E. de 14 de diciembre de 2017). En el supuesto de hecho, se produce el pacto de reserva de dominio en una compraventa, que produce los siguientes efectos:

a.- El adquirente, pendente conditione, puede ejercitar acciones de conservación de su dominio.

En paralelo , el Registro refleja las dos titularidades que, en conjunto, corresponden al pleno dominio de la finca.

En este ínterin, para disponer en pleno dominio y sin condición es preciso el consentimiento de ambos titulares.

b.- Una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su constitución (art. 1120), pues desde la perfección son queridos y el cumplimiento de la condición confirma el derecho que existía en estado latente o expectante desde la celebración del contrato.-

En el Registro ya no habrá dos titularidades, sino que se extingue una titularidad ( claudicante) a favor de la efectiva, sin quede muy determinado a favor de quien es dicha inscripción. Los principios registrales legitimación y tracto sucesivo se despliegan a favor del titular efectivo.

c.-  El vendedor, pendiente el pacto de reserva de dominio y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) .

d.- Pendente conditione, el indudable derecho del ejercicio de la tercería de dominio sobre la vivienda adquirida y trabada en embargo por deudas propias de quien se la vendió, a las que es totalmente ajena

e.- Incumplida la condición suspensiva de  manera definitiva, se produce la consignación vía 175.6º  del Reglamento Hipotecario, por analogía, en un establecimiento bancario o Caja Oficial el importe percibido que haya de ser devuelto a dicho comprador o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (R. de 4 de diciembre de 2010)

Es evidente que los pasos se han de dar muy ajustadamente y realizarse los contrapesos de  manera gradual y ajustada a principios de buena fe , oportunidad y legitimación.

En esto estamos, todos los actos que supongan una modificación o alteración jurídica han de notificarse a las partes afectadas y de manera oportuna, o sea, en tiempo ajustado a la realidad jurídica concernida, también en disolución de sociedades por ejemplo.

Ignacio Carpio González, 16.01.2017. Alcobendas( Madrid).